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天府新区预算200-300万的普通资格,怎么买房?

来源:天府麓里2022-08-0501695

导读规划是明确的,潜力是巨大的,相信假以时日,天府前湾会让大家看到它真正的实力。

*本文为商业评论,由吴思竹撰写,无删改,代表本公众号观点。

*全文约4000字,阅读需要约6分半钟。



读者买房的问题中,长期以来最让我头疼的,就是一个普通资格,预算不高,还想要买天府新区性价比高一些的楼盘,求推荐!这在当前的市场环境下,几乎算是“不可能三角”了。




不信,我给大家捋一捋:




第一梯队楼盘必然是那些三倍熔断的热点楼盘,如新鸿基悦城、川发天府上城等等,刚一刚二或者棚改资格,才有入围的可能。




第二梯队楼盘是全面“双限地”之后,清水限价在1.7万左右的那几个楼盘,例如:绿城桂语麓境、龙湖九里熙上、龙湖&恒邦·花千樾、绿城锦江生态带24亩等。目前,前两个楼盘已经基本售罄,后两个楼盘因为要求现房销售,所以会晚一些,并且人才房比例较大,大概率要人才资格和刚一刚二才能买到。




第三梯队的楼盘,应该是比上述“双限地”贵一些些,清水单价约2万左右的。例如:恒邦双林·天府麓里、天投&中海70亩、永慧76亩等,它们都是去年成都第三批次集中土拍时拿的地,位置也相邻,清水限价都是2万元,装修标准也不允许超过3000元/平,性价比还算不赖。从成都土拍的趋势来看,在天府新区相似地段,限价低于这个标准的可能性已经很小了。




因此,在上述三个梯队的楼盘中,如果有普通资格能够买到的楼盘,那么这就算一定程度上解决了这个“不可能三角”的难题。而我个人认为,近期即将取证的恒邦双林·天府麓里项目应该是最有可能符合条件的一个。



01

天府前湾东,规划配套好


天府麓里位于天府新区青岛路与通州路交汇处,这里是天府新区比较核心的板块“天府前湾”的东侧。

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天府前湾总规划 图源成都市规划设计研究院


目前区域周边的呈现度一般,很多项目都还在建设中。项目东侧为通州路和天府绿湾,拥有大面积的原生态绿地,是城市的生态通风廊;南侧为规划的幼儿园、小学和中学用地;西侧为德商·碧云天玺;而北侧为规划用地,性质有待确认。


说起“天府前湾”板块,相信大家也比较熟悉。我个人认为,它在整个天府新区的板块架构中,属于仅次于“黄金十字”四大板块的存在,和锦江生态带等板块一样,属于天府新区二类板块的范畴。

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天府前湾板块与周边板块的关系示意图 图源四川知道


并且,天府前湾板块还有两个特点


一是它上承新川、下接中央商务区和科学城、西临麓湖公园区,东望东部新区,因此它的战略位置比较重要,既符合向东向南发展的趋势,也被成都最重要的几个产业功能区所包围,板块价值极为突出。


二是它自身的规划和产业优势十分明显。天府前湾设计是由成都市规划设计研究院操刀,它不仅借鉴了上海前滩、深圳前海和杭州前湾的规划设计理念,还吸收了天府新区其它片区在建设公园城市中的理念,拥有一定的后发优势,被誉为“天府新区城市设计满覆盖的收官之作”。此外,天府前湾的核心产业是中央法务岛,未来会聚集大量的法院和律所等。我有一些司法机关的朋友告诉我,他们单位大概率都会搬过去。

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中央法务岛 效果图 图源成都市规划设计研究


总之,天府前湾板块的前景我还是比较看好的。而对于天府麓里来说,它周边对应的相关配套,自然也比较完善。


首先,是生态环境。


天府前湾在规划设计时,已经有了公园城市的理念指引,因此生态属性从规划上看是比较明确的。包括沈阳路两侧的天府森林带、围绕中央法务岛的七里溪生态廊、稻花溪生态廊等,距离项目都很近,但目前因为呈现度不足,所以大家的直观感受还不高。


而比较现实的生态资源,一是项目东侧的天府绿湾,有着面积极大的原生态绿地,是城市的通风廊道;二是项目西侧约3000米,是麓湖的红石公园;三是项目两侧,会有20米宽的公园绿地和一个小型的邮票绿地。

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天府森林公园 局部


其次,是交通方面。


天府大道、梓州大道、夔州大道、遂州路和利州大道构成“五纵”,五环路、沈阳路、青岛路、武汉路构成“四横”,形成了网格化的干道交通体系。


而在轨道交通方面,天府麓里距离地铁6号线青岛路站,距离约1100米;而地铁6号线作为成都最长的地铁线,可以与除了10号线以外的所有已开通或在建地铁线换乘,方便度极高。


第三,是教育资源。


天府麓里隶属于天府新区D学区,这个学区非常大,目前有5所对口小学,包括天府三中(含小学部)、天府二小、天府六小、万安小学、白沙小学等。


而在项目周边,更有大量的教育用地。天府麓里南侧紧挨着的,就是一个幼儿园规划用地,而在幼儿园一路之隔,就是一所小学和一所中学的规划用地;另外,在项目北侧约800米范围内,还有一所幼儿园,一所小学和一所中学的教育规划用地。因此,天府麓里周边的教育资源非常充沛,只是需要时间来一一兑现罢了。


最后,是商业配套。


项目西侧的德商·碧云天玺项目自带16000平方米社区商业,可以就近满足日常生活所需。大型商业方面,周边既有麓山小镇、山姆会员店等成熟的商业体;也有天府大悦城、天府国际保税商业中心等城市级商圈,距离均在5公里内。


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麓山大道 山姆会员店

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TFS天府国际保税商业中心


总之,天府麓里所在的“天府前湾”也算天府新区的核心板块之一,规划先进,前景看好,但目前的建设进度还处于初期阶段,除了道路交通兑现情况较好外,其它方面,如生态环境、教育资源、商业配套等,都还暂时需要借助整个大板块的资源来解决。但规划是明确的,潜力是巨大的,相信假以时日,天府前湾会让大家看到它真正的实力。



02

中规中矩的“首改”产品


天府麓里占地面积约26.42亩,容积率2.2,绿化率约35%,形状极为方正,整体表现来看,除了土地规模不算大之外,其它指标都还不错。

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天府麓里总平图


规划方面,天府麓里由3栋13F和3栋17F的小高层点状布局而成,2梯4户,呈“工”字形,全南北朝向,共计358套。这样规划的好处是,每栋楼的间距都比较宽裕,所有房源也实现了三面采光,舒适性高;而缺点是“工”字形布局会造成房源之间的一些遮挡,部分房间的视线会受影响,但相对2梯5户、3梯6户产品又要稍微好点。


在产品方面,天府麓里定位“首改”,它的标准层户型是105平三房和119平四房,层高3米,算是比较纯粹的,而低单价和小面积也决定了它的总价可控,预计标准层产品的主力价格段在250-300万之间,这对于预算相对有限的购房者来说,是比较友好的。


而品质方面,我认为优缺点都有,算是比较“中规中矩”。


优点方面,主要是建筑密度比较低,高层建筑密度不到18%,形成了比较大的中庭园林;建筑风格比较现代,窗墙比较大,大量使用了落地窗,采光效果不错;公共区域,包括单元大堂、标准层公区、甚至室内精装效果,会比一般“双限地”项目更好一些。


image.png公区效果图


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建筑效果图


而可能存在的缺点方面,一是来自东侧通州路跨线桥的车辆噪音,二是双限地项目的一贯操作“无阳台”赠送。


其中,可能要特别说一下噪音方面,我在距离通州路最近的2号楼2楼样板间,使用专业仪器进行了现场测试。在存在工地噪音、蝉鸣、背景音乐的情况下,关窗状态下40-45分贝,开窗状态下55-60分贝,而铁路货运线无感。总的来说,我觉得影响不算大,这或许是得益于项目本身楼层不高,且山墙一侧对道路的原因,也建议大家实地感受一下。

03

户型&装修


天府麓里的标准层户型是105平三房和119平四房,此外还有少量非标户型,建面约200-227平方米。下面对标准层做个分析:


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这是一个相对舒适的小套三户型,虽然它面积更小,但它位于T4朝南的位置上,视线没有任何遮挡,因此反而比119平的户型更有优势。约9.8米的面宽,三开间朝南,三面采光,明厨明卫,这些都是不错的优势;其中客厅开间约3.6米,主卧开间约3.3米,次卧开间约2.9米,基本够用;户型结构也总体合理,没有明显的空间浪费,属于不错的户型设计。


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该户型为横厅设计的四房户型,面宽约12.4米。由于105户型的遮挡,所以它把客餐厅的位置放到了朝北的方向;而将朝南视线受阻的位置,留给了相对次要一点的厨房、次卫和一个次卧;而主卧视线并不受影响,还是保留了朝南的朝向。另外,这个户型的过道有些居中,这个建议最好找专业的设计师来局部改造一下,可以考虑做为女主人临时做瑜伽、健身的场地或者供家里小朋友独立玩耍的小天地,在常规客厅功能基础上、新增一个临时家庭功能厅,让空间利用率更好一些。总的来说,这个户型将四房面积控制在120平以内,保障了功能性,与此同时单价又比105户型更低,性价比较为突出。


精装方面,天府麓里装修标准为2988元/平,整体观感强于一般双限地项目。三大件方面,包含了开利中央空调、威能地暖和百朗新风;天地墙方面,地面客餐厅包含萨米特地砖,卧室包含升达实木复合地板;墙面铺贴包含欣旺墙纸,主卧背景墙包含墙布,客厅也做了电视背景墙。

image.pngimage.png厨房方面,墙面地面包含萨米特瓷砖,顶面为铝扣板;全屋包含金牌橱柜、方太烟机灶具消毒柜,以及科勒的龙头水盆等。

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卫生间方面,墙面地面包含萨米特瓷砖,顶面为铝扣板;全套卫浴包含科勒的洁具花洒龙头台盆,以及帝王的淋浴隔断和金牌的浴室柜等。



04

价格&购买建议


大家可能不太了解天府麓里的开发商恒邦集团,它已经有20多年的开发履历,是产城融合、国际教育、旅文产业三大核心业务协同发展的综合性控股集团了。它的业务领域覆盖教育、物业、酒店、商业、农业、地产、文旅等,也是2021年中国地产百强企业之一,可以说还是有一定实力。


恒邦双林·天府麓里清水限价20000元/平,精装标准2988元/平,因此其精装均价为22988元/平,同时,和大多数双限地项目一样,它也有部分带地下室的房源拉低均价,但比较幸运的是,天府麓里此类房源不多,因此标准层整体均价大概在2.3-2.4万元/平之间。这个单价在天府新区“天府前湾”这样比较核心的板块来看,是合理的。


而合理的单价,叠加可控的面积段,就会得到一个友好的总价,按105平和119平计算,天府麓里的总价区间大体在200-300万之间,可以说除了极少数底跃房源之外,所有标准层房源,总价都不会超过300万。这对于预算相对有限的购房者来说,买得起,够友好。


而在产品方面,客观的说天府麓里的确存在一些劣势,一是东侧双向八车道的通州路,可能会有一定的噪音;二是它没有阳台等赠送面积,但整体品质还是可圈可点,算得上是一个“中规中矩”的项目,而且也正是因为有一些缺点,我才认为对于一些购房顺位靠后,甚至是普通资格的购房者,也能买到它的原因。


综上所述,我会建议预算在300万以内,顺位靠后且尤其是普通资格,有“首次改善置业”需求的购房者们,积极关注该楼盘。


文/吴思竹


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